租房：押金、中介与住宿登记

在华实务笔记 · 道纳出品 · 约 10 分钟

大多数外国人来华的头几周住在酒店或服务式公寓。或早或晚，住房预算或个人偏好会让他们搬进普通的出租房。这个市场规模大、效率高：应用上有房源，中介一个下午能带看五套房，房东在微信上几分钟内就会回复。

它也有自己的习惯，例如预付数月房租、押金难以退回、「房东」并非房屋所有权人，同时还有一套较新的全国性规则。《住房租赁条例》是中国首部专门规范住房租赁的国务院行政法规，自 2025 年 9 月 15 日起施行。本期与住宿登记（第 02 期）、支付（第 04 期）和税务（第 09 期）相互关联。

预付款。常见模式是「押一付三」。也有押二付三或按月付款等变体，在租赁企业中尤为常见。这是市场惯例而非法律规定，可以协商。

中介费因城市和中介机构而异，通常按一个月租金的一定比例计算；由谁支付也不尽相同。中介机构必须明码标价，核验房东身份和房屋权属，并在发布房源前实地查看。首次看房前，应以书面形式确认中介费。

要求对方出示不动产权证书（较老的房屋可能是房屋所有权证）以及房东的身份证。核查：

· 证书上的姓名与签约人身份证一致，或签约人持有业主的书面授权委托书

· 证书地址与房屋一致，包括门牌号

· 所有共有人均已同意

法律怎么规定

· 实名与备案。租赁合同实名签订，并向当地住房主管部门备案，由出租人办理；出租人未办理的，承租人可以办理

· 押金条款。合同须写明押金的数额、返还时间和扣减情形；无正当理由不得扣减

· 租期。最长 20 年（第 705 条）。六个月以上的应采用书面形式；否则，无法确定租期的，视为不定期租赁，可在合理期限前通知后解除（第 707 条、第 730 条）

· 维修。除另有约定外，由出租人负责（第 712 条）

· 买卖不破租赁（第 725 条）。房屋承租人还享有同等条件下的优先购买权和优先承租权（第 726 条、第 734 条）

值得协商的条款

· 工作终止或调动时，提前一至两个月通知即可提前解约

· 租期内的租金调整

· 水电燃气费与物业费：由谁承担

· 发票以及税费由谁承担

· 家具家电以附件形式列明

· 房东协助办理住宿登记

如第 02 期所述，在酒店以外住宿的，须在抵达后 24 小时内办理住宿登记，由你本人或留宿人办理。自 2026 年 3 月 20 日起，国家移民管理局 12367 应用和小程序提供网上登记，先在七个省区试行，并逐步推广至全国；在某一地址首次登记时需要留宿人协助。否则，请携带护照、租赁合同、房东身份证或房产证书前往派出所办理，最好请房东同行。

申请居留许可时，用人单位和出入境管理部门会要求提供住宿登记表。不愿协助办理住宿登记的房东，就是不租这套房子的理由。

交付押金之前，先做物品清点：

· 对每个房间拍照或录像，包括已有的损坏

· 记录水表、电表和燃气表读数

· 列明家具、家电、钥匙和门禁卡

· 双方在交接清单上签字，这是你追回押金的主要证据

绑定在支付宝或微信支付中的外卡无法进行个人转账（第 04 期）。可选方案：

· 开立中国银行账户，通过转账付款

· 由用人单位作为住房福利直接支付给房东

· 选择接受刷卡的租赁企业或服务式公寓

水电燃气费通常为预付或按月结算，一般可通过支付宝或微信的「生活缴费」功能缴纳。办理宽带需要护照。

发票与住房补贴。根据外籍个人津补贴优惠政策（已延续至 2027 年底），住房补贴要享受免税，相关支出须合理，并主要以发票为凭证。个人房东可以向税务机关申请代开发票并缴纳相应税款，但往往会因此要求提高租金。签约前应谈妥。税务方面详见第 09 期。

一套月租 ¥12,000 的房子，押一付三。中介费假设为一个月租金。

示意数据。实际中介费因城市和中介机构而异，可能更低，也可能与业主分摊。

若中介费为半个月租金（¥6,000），合计为 ¥54,000。若押二付三、中介费为一个月租金：24,000 + 36,000 + 12,000 = ¥72,000。水电燃气预充值和宽带费用另计。应在领到第一份工资之前，也在银行账户开立之前，提前做好安排。

「我可以把钱付给中介。」中介机构不得代收租金或押金。应付给业主，或租赁企业的官方渠道。

「拿着钥匙的人就是房主。」请核查证书和身份证。

「住宿登记是房东的事。」义务在你本人或留宿人。务必确保已办妥。

「业主卖房，我就得搬走。」买卖不破租赁。

「发票以后再说。」租赁合同签订之后，房东就不那么愿意配合了。

政策截至 2026 年 10 月。本专栏提供一般信息，不构成法律或税务意见。租赁合同备案和住宿登记的地方规定因城市而异，请向当地住房主管部门或派出所确认。

China Field Notes 在华实务笔记 · 道纳出品